一个城市的房价有升值的潜力吗?我应该考虑哪些因素?

从经济学的价值规律来看,影响房价上涨的最重要因素肯定是供求关系,但由于中国市场经济的特殊性,国家政策调控在房价走势中也起着重要作用。

具体来说:首先,政策控制将从宏观角度影响房价走势。

无论是1998年福利分房的结束、商品房时代的全面开放、2008年经济危机后的国家4万亿刺激政策,还是房地产市场监管长期机制的制定和实施,都对当时的房价走势产生了重要影响。

目前,由于国家对房地产调控较为严格,房地产市场一个城市的房价有升值的潜力吗?我应该考虑哪些因素?的热度已经有所下降,从2016年的930新政至今,全国50个大中城市房价的涨幅均已下降,且未来短时间内房价也不会有大幅度上涨,基本维持平稳状态。目前,由于国家对房地产的监管更加严格,房地产市场的热度有所下降。自2016年930新政以来,全国50个大中城市房价涨幅有所下降,近期房价不会大幅上涨,基本保持稳定状态。

其次,城市经济的发展从根本上影响房价。

一个城市的经济发展状况决定了它能否吸引更多的年轻劳动力,而年轻劳动力作为房地产市场所需要的主要力量,是支撑一个城市房地产市场发展的基础。

因此,经济发展迅速、经济总量大的城市往往吸引更多的年轻劳动力,房价也往往更高。

例如,从同级省会的房价来看,东北地区的沈阳、长春和哈尔滨都是省会,而长三角地区的南京和杭州则是省会。但是,由于东北地区经济发展滞后,人口外流严重,东北地区省会城市的房价与长三角地区乃至中部一些省会城市相比,每平方米相差1万多。

第三,注入有利的外部资源是城市房价大账户的关键。

铁路、高速列车和机场的建设,或者大型企业的进入,都将在短期内提高房价。

例如,京津冀“七环路”、首都第二国际机场、京张高速铁路和京沈高速铁路的建设,在短时间内大大提高了北京周边城市的房价。随着这些交通线路的运营,不仅这些城市的房价会上涨,而且城市的经济和人口规模也会进一步增长。

最后,城市土地的开发空也决定了未来的价格上涨空。

这主要是一个城市内部的比较。虽然许多早期建成的旧城区有比较完善的配套设施,但由于当时知识和技术的限制,城区的配套设施也容易出现问题,包括不合理的给排水和道路拥堵。

同时,因为有大量的人居住在老城区,所以很难重建城市,也没有足够的土地和空来进行新的规划和发展。因此,后期很可能被后期开发的新区所超越,宜居性远远不如新区。这也是为什么许多新区的房价起初很低,但在后期却迅速上涨的原因。

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